（福建省）莆田市2022年上半年房地產(chǎn)運(yùn)行分析
今年以來，受全國房地產(chǎn)市場下行、居民收入增長放緩、企業(yè)資金不足等多重因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)呈放緩趨勢。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積繼續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地更趨謹(jǐn)慎，土地購置下降幅度加大。
一、銷售繼續(xù)下降，庫存壓力增加
房地產(chǎn)受全國銷售市場下行、銷售價格下降等因素影響，潛在購房者持觀望態(tài)度。部分有購房需求的居民因疫情原因?qū)е率杖氩环€(wěn)定，暫緩購房計劃。上半年，全市商品房銷售面積245.33萬平方米，同比下降22.1%，降幅較一季度擴(kuò)大12.6個百分點。銷售市場低迷影響下游產(chǎn)業(yè)銷量，上半年限額以上建筑及裝潢材料類消費(fèi)品零售總額6.59億元，同比下降25.8%。
按類型分，住宅銷售面積219.83萬平方米，同比下降24.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積2.42萬平方米，同比下降69.0%。商品房銷售加速降溫，去庫存壓力有所增大，住宅待售面積大幅增加。6月末，全市住宅商品房待售面積83.19萬平方米，同比增長2.3%，尤其是90-144平方米待售面積，增長66.2%。
二、投資降幅擴(kuò)大，下行壓力依舊
（一）對全市固定資產(chǎn)投資拉動作用減弱
受市場及疫情影響，今年以來全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資202.92億元，同比下降16.4%，降幅較一季度擴(kuò)大5.0個百分點，拉低全市固定資產(chǎn)投資增速3.8個百分點，為創(chuàng)近三年最低點。土地購置費(fèi)54.91億元，下降38.1%。從用途來看，住宅投資158.48億元，同比下降13.9%；辦公樓投資2.03億元，同比下降43.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資7.62億元，同比下降18.6%。
（二）建設(shè)進(jìn)度放緩影響上游行業(yè)減產(chǎn)
受國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場和疫情影響，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)原材料運(yùn)輸時間延長，房企資金周轉(zhuǎn)緊張，導(dǎo)致項目建設(shè)進(jìn)度放緩。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)建安工程投資同比下降4.4%，商品房本年新開工面積下降52.7%。項目建設(shè)進(jìn)度放緩，一定程度影響上游行業(yè)減產(chǎn)。
三、房地產(chǎn)用地供應(yīng)量平價降
1-6月全市通過招拍掛供應(yīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)用地12宗61.48公頃，與去年同期基本持平；出讓總價款333080萬元，同比下降40.8%，主要是非商品住宅類用地占比較大，總體呈量平價降現(xiàn)象。從季度看，一季度出讓6宗17.32公頃；二季度出讓6宗44.16公頃。其中6月16日出讓的PS拍-2021-11號面積較大，共338.47畝，土地用途為批發(fā)市場、商務(wù)辦公用地，帶動二季度出讓面積明顯上升。
四、商品住房銷售均價保持穩(wěn)定
上半年，我市商品住房銷售價位總體保持平穩(wěn)，未出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計，全市商品住房銷售均價10604元/㎡，與去年基本持平。其中：荔城區(qū)14343元/㎡，同比增長20.5%；城廂區(qū)13755元/㎡，同比下降13.3%；涵江區(qū)10013元/㎡，同比下降2.0%；秀嶼區(qū)7451元/㎡，同比下降6.5%；北岸4927元/㎡，同比下降8.0%；仙游縣6735元/㎡，同比下降2.2%。
五、到位資金趨緊，運(yùn)營壓力增大
在銷售低迷導(dǎo)致銷售回款速度放緩、建筑原材料價格持續(xù)上漲、抗疫費(fèi)用增加等多重因素影響下，項目建設(shè)成本不斷推高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)營壓力明顯增大。上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金206.75億元，同比下降28.5%；國內(nèi)貸款13.34億元，同比下降71.8%；自籌資金82.98億元，同比下降47.5%；各項應(yīng)付款較快增長：其中，定金及預(yù)收款17.1億元，同比增長6.9%；個人按揭貸款22.24億元，同比增長8.6%。
六、建議
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期，隨著國家、省市陸續(xù)出臺樓市精準(zhǔn)調(diào)控政策，市場信心將有所恢復(fù)。后續(xù)必須堅決貫徹中央對房地產(chǎn)的政策定位，客觀準(zhǔn)確分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)特點、人口流動特征等情況，堅持因城施策和市場化法制化方向，著力穩(wěn)定市場預(yù)期，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
一是持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，提振市場信心。要深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，按照市委、市政府工作要求，根據(jù)本地區(qū)實際情況持續(xù)優(yōu)化樓市調(diào)控政策，及時科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控。要以支持剛性和改善性住房需求為目標(biāo)，不斷優(yōu)化商品住宅限購、限售、信貸、稅收等政策。要穩(wěn)定市場預(yù)期，深挖消費(fèi)潛力，提振市場信心，合理引導(dǎo)各類需求有序釋放，不斷滿足人民日益增長的美好居住需求。
二是強(qiáng)化市場監(jiān)管，防范化解各類風(fēng)險。一方面，企業(yè)開發(fā)資金、個人購房資金大量來自銀行貸款或證券市場，要嚴(yán)防引發(fā)金融風(fēng)險；另一方面，高度關(guān)注購房者的切身利益，嚴(yán)防房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)甚至爛尾樓現(xiàn)象發(fā)生。相關(guān)部門要密切關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營狀況和項目建設(shè)進(jìn)展情況，重點解決項目在審批辦件、疫情防控、融資周轉(zhuǎn)、用工用材、配套建設(shè)等方面存在的困難，強(qiáng)化對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，切實做好“保交付、保民生、保穩(wěn)定”工作。
三是推進(jìn)保障性住房建設(shè)，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。加快探索房地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，大力發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。繼續(xù)加大對保障住房建設(shè)運(yùn)營的政策傾斜和信貸支持力度，支持和推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，積極從傳統(tǒng)商品房開發(fā)介入保障性住房的開發(fā)。加快推動房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，培育、發(fā)展和壯大住房租賃運(yùn)營企業(yè)，形成多元化市場供應(yīng)體系。
