（山西省）陽泉市2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資運(yùn)行簡析
2021年，我市繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，在“三道紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等政策的作用下，房產(chǎn)新政效力顯現(xiàn)，市場調(diào)控持續(xù)收緊，銷售制度不斷完善，住房供應(yīng)進(jìn)一步增加，房地產(chǎn)市場回歸“居住屬性”，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下行。
全年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資24.2億元，下降10.1%，分別比一季度、上半年和前三季度回落35.2個(gè)、5.1個(gè)和17.3個(gè)百分點(diǎn)，比2019年下降16.7%，兩年平均下降8.7%。增速較全?。?.3%）低16.4個(gè)百分點(diǎn)，僅高于排位最后的晉中市（-10.9%）0.8個(gè)百分點(diǎn)，列全省第10位（見圖1）。
一、主要特點(diǎn)
?。ㄒ唬┳≌顿Y占據(jù)主體
開發(fā)投資中，住宅投資20.5億元，下降1.2%，占比高達(dá)84.7%，較上年提高7.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓0.2億元，下降61.8%，占比0.7%；商業(yè)營業(yè)用房1.5億元，下降37.8%，占比6.1%；其他2.1億元，下降38.8%，占比8.5%。
按構(gòu)成分，建安投資21.1億元，下降11.7%，占比87.2%；設(shè)備工器具購置投資0.3億元，下降22.9%，占比1.4%；其他投資2.8億元，增長6.0%，占比11.4%，其中，土地購置費(fèi)0.9億元，下降14.2%，占全部投資的3.8%。
?。ǘ┛h（區(qū)）差異逐漸拉大
占全市房地產(chǎn)投資份額近六成的平定縣，全年開發(fā)投資高位運(yùn)行，增長35.8%，拉動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資13.4個(gè)百分點(diǎn)；礦區(qū)增長2.7%，占比為11.0%，拉動全市0.3個(gè)百分點(diǎn)；郊區(qū)下降32.6%，占比為12.8%，下拉全市5.6個(gè)百分點(diǎn)；高新區(qū)下降46.5%，占比為8.4%，下拉全市6.5個(gè)百分點(diǎn)；盂縣下降19.9%，占比為11.4%，下拉全市2.5個(gè)百分點(diǎn)；城區(qū)全年無開發(fā)投資，下拉全市9.2個(gè)百分點(diǎn)（見表1）。
表1 2021年分縣（區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況
本年完成投資（億元） | 同比增速（%） | 比2019年增長（%） | 兩年平均增速（%） | 占比 （%） | |
全市 | 24.2 | -10.1 | -16.7 | -8.7 | - |
城區(qū) | 0 | -100.0 | -100.0 | -100.0 | 0 |
礦區(qū) | 2.7 | 2.7 | -35.3 | -19.6 | 11.0 |
郊區(qū) | 3.1 | -32.6 | 8.7 | 4.3 | 12.8 |
高新區(qū) | 2.0 | -46.5 | -63.2 | -39.3 | 8.4 |
平定縣 | 13.7 | 35.8 | 20.3 | 9.7 | 56.4 |
盂縣 | 2.7 | -19.9 | 38.8 | 17.8 | 11.4 |
（三）銷售面積增勢穩(wěn)定
全市全年商品房銷售面積達(dá)60.6萬平方米，增長15.9%，比2019年增長28.9%，兩年平均增長13.6%，其中：住宅、商業(yè)營業(yè)用房和其他房屋銷售面積分別增長14.7%、73.5%和155.2%。商品房銷售額30.8億元，增長11.5%，比2019年增長44.4%，兩年平均增長20.2%，其中：住宅、商業(yè)營業(yè)用房和其他房屋銷售額分別增長9.3%、60.9%和307.1%。跟全省比，增速低于全?。?9.3%）3.4個(gè)百分點(diǎn)，居全省第8位，兩年平均增長13.6%，差全省2.8個(gè)百分點(diǎn)。
分縣（區(qū)）看，除高新區(qū)外，其余縣（區(qū)）銷售實(shí)現(xiàn)較快增長，平定縣、盂縣對全市拉動作用較大，分別拉動全市增速7.5和9.8個(gè)百分點(diǎn)（見表2）。
表2 2021年分縣（區(qū)）商品房銷售面積情況
房屋銷售面積（萬平方米） | 同比增速（%） | 占比 （%） | 拉動率 （%） | |
全市 | 60.6 | 15.9 | - | - |
城區(qū) | 2.7 | 68.0 | 4.5 | 2.1 |
礦區(qū) | 7.7 | 43.3 | 12.6 | 4.4 |
郊區(qū) | 11.9 | 35.6 | 19.7 | 6.0 |
高新區(qū) | 12.0 | -37.7 | 19.9 | -13.9 |
平定縣 | 19.5 | 25.0 | 32.2 | 7.5 |
盂縣 | 6.8 | 320.6 | 11.1 | 9.8 |
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隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，居住需求多元化越來越明顯。房地產(chǎn)開發(fā)商投其所好，樓盤品質(zhì)越來越貼合市場需求。從二、三房到三、四房，從毛坯房到精裝房，從精裝房再逐漸回歸到毛坯房，不同層次人們對住房的不同需求得到充分的滿足。
?。ㄎ澹┍Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)體系不斷完善
2021年，我市繼續(xù)加快推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造及公共租賃住房建設(shè)，加大公共租賃住房保障力度，不斷完善租購并舉的住房體系，城鎮(zhèn)中低收入家庭住房條件明顯改善。全年建成保障性安居工程住房7198套，完成投資18.8億元，遠(yuǎn)超省定目標(biāo)任務(wù)（建成2500套，完成投資3.5億元）。
?。┳曰I資金與銷售回款仍為企業(yè)主要資金來源
2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金34.2億元，增長5.0%，與2019年比，到位資金兩年平均增速為-1.2%。按構(gòu)成分，國內(nèi)貸款0.1億元，下降75.6%，占全部到位資金的0.3%；自籌資金19.0億元，增長40.4%，占全部到位資金的55.4%；與銷售市場密切相關(guān)的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占房地產(chǎn)企業(yè)到位資金的四成，定金及預(yù)收款10.3億元，下降42.2%，占全部到位資金的30.2%；個(gè)人按揭貸款4.3億元，增長946.6%，占全部到位資金的12.7%；其他到位資金0.5億元，增長27.5%，占全部到位資金的1.4%。
二、存在問題
(一)先行指標(biāo)遇冷
2021年，全市房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積下降70.2%，降幅較上年擴(kuò)大23.9個(gè)百分點(diǎn)；據(jù)四季度景氣調(diào)查顯示，九成以上企業(yè)表示本年內(nèi)不再增加土地購置計(jì)劃；從新開工情況看，全市房屋新開工面積增長8.8%，與2019年相比，兩年平均下降3.7%，新開工面積增速低于同期施工面積增速6.8個(gè)百分點(diǎn)。
?。ǘ┢髽I(yè)融資壓力增大
銀行貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力明顯加大。2021年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款下降75.6%，降幅較上年擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn)。受市場有效需求下降、企業(yè)資金緊張、建材價(jià)格大幅上漲等因素影響，少數(shù)房企資金鏈斷裂，開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)停工、緩建等。全市64個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有工作量的占79.7%，較上年回落9.8個(gè)百分點(diǎn)，完成建安投資21.1億元，下降11.7%，單個(gè)項(xiàng)目月均完成建安投資275萬元，下降21.4%，較上年減少75萬元。
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今年以來，雖然全市商品房銷售面積有較大幅度的增長，但現(xiàn)房銷售面積遠(yuǎn)低于商品房竣工面積，全市商品房待售面積增長136.2%，比2020年12月末增加17.5萬平方米。其中，待售1—3年面積13.4萬平方米，增長258.8%，比上年增加9.6萬平方米。
三、對策及建議
一是繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸居住屬性。牢牢把握“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機(jī)制。從實(shí)際出發(fā)，因城施策，促進(jìn)各縣（區(qū)）房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展，避免我市房地產(chǎn)市場大起大落，適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)相關(guān)政策，保持全市房地產(chǎn)市場活力和開發(fā)投資的適度增長，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
二是加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營監(jiān)測，防范化解各類風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)較多，項(xiàng)目運(yùn)營對資金需求較大。一方面，相關(guān)部門要密切關(guān)注各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營和資金周轉(zhuǎn)狀況，動態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測市場運(yùn)行及走勢，及時(shí)防范化解各類風(fēng)險(xiǎn)隱患，防止項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾等涉穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，要支持企業(yè)并購重組，加速優(yōu)勢企業(yè)發(fā)展和落后企業(yè)淘汰，切實(shí)提高行業(yè)整體競爭力。
三是合理引導(dǎo)需求釋放，確保項(xiàng)目施工進(jìn)度。建議各級政府及相關(guān)部門密切關(guān)注市場輿論動向，主動發(fā)布市場運(yùn)行分析和各類政策解讀，定期對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，針對項(xiàng)目建設(shè)過程中遇到的困難和問題，制定有效措施，加快協(xié)調(diào)解決，確保全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常開工，建設(shè)進(jìn)度如期實(shí)施，按期建成交付使用。
