（山西?。?021年房地產開發(fā)市場運行情況分析
內容提要：今年以來，全省上下堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，統(tǒng)籌常態(tài)化疫情防控和經濟社會發(fā)展，全面落實中央“房住不炒”的要求，積極穩(wěn)妥實施房地產長效機制，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，全省房地產開發(fā)市場總體保持穩(wěn)定。與此同時，我省房地產開發(fā)市場暴露出房地產開發(fā)投資三大先行指標同步放緩、新入庫項目投資規(guī)模下降、房價出現(xiàn)松動跡象等問題，保持政策的穩(wěn)定性，拓展多元融資渠道，加強房地產市場監(jiān)管力度，促進房地產開發(fā)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。
今年以來，各地積極貫徹落實黨中央、省委決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持“穩(wěn)”字當頭，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制，房地產市場呈現(xiàn)出總體穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。
一、房地產開發(fā)市場運行特點
（一）房地產開發(fā)投資回落趨穩(wěn)
今年以來，山西房地產開發(fā)投資在上年增速持續(xù)加快的基礎上呈現(xiàn)出高開低走，漸趨平穩(wěn)的態(tài)勢。2021年，全省房地產開發(fā)投資完成1945.2億元，增長6.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落22.6個、6.0個、3.4個百分點，比同期固定資產投資增速低2.4個百分點，比全國平均增速高1.9個百分點。以2019年為基期，兩年平均增速為8.4%，增幅比前三季度回落2.1個百分點，比全國平均增速高2.7個百分點。
從構成看，建筑工程投資拉動作用明顯。2021年，全省房地產開發(fā)投資中建筑工程投資完成1453.6億元，增長25.6%，增幅比上年加快5.1個百分點，占全省房地產開發(fā)投資比重由上年63.2%提高到74.7%，拉動房地產開發(fā)投資增長16.2個百分點；安裝工程投資完成103.1億元，下降1.5%；設備工器具購置14.7億元，下降30.1%；以企業(yè)支付土地購置費為主的其他費用373.9億元，下降31.7%，其中土地費194.9億元，下降48.3%。
從用途看，商品住宅投資穩(wěn)定增長，占比提高。2021年，全省房地產開發(fā)投資中商品住宅投資完成1556.1億元，增長8.7%，增幅比上年回落1.8個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重由上年的78.2%提高到80.0%，拉動房地產開發(fā)投資增長6.8個百分點；辦公樓投資完成30.6億元，下降24.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成147.8億元，下降0.5%。 在商品住宅投資中，以改善性住房為主的90-144平方米戶型投資完成1079.1億元，增長14.6%，增幅比上年加快2.5個百分點，占商品住宅投資的比重由上年的65.8%提高到69.4%。
從項目規(guī)?？矗箜椖块_發(fā)投資帶動作用減弱。2021年，全省5億元及以上項目房地產開發(fā)投資完成1358.9億元，增長4.9%，增幅比上年回落4.9個百分點，比全省房地產開發(fā)投資增速低1.4個百分點，占全省房地產開發(fā)投資比重由上年70.7%下降到69.9%，拉動全省房地產開發(fā)投資增長3.5個百分點，拉動點比上年減少3.5個百分點；1-5億元項目房地產開發(fā)投資完成525.9億元，增長11.6%，增幅比上年回落1.9個百分點，占全省房地產開發(fā)投資比重由上年25.8%提高到27.0%，拉動全省房地產開發(fā)投資增長3.0個百分點，拉動點比上年減少0.4個百分點；億元及以下項目房地產開發(fā)投資完成60.4億元，下降5.7%，占全省房地產開發(fā)投資比重由上年3.5%下降到3.1%。
（二）房屋竣工面積高速增長
2021年，全省房屋施工面積24930.4萬平方米，增長13.6%，增幅比上年加快1.4個百分點，以2019年為基期，兩年平均增速12.9%。其中，商品住宅施工面積18600.5萬平方米，增長13.3%；辦公樓施工面積575.7萬平方米，增長14.8%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積1972.3萬平方米，增長8.0%。2021年，全省房屋竣工面積2639.3萬平方米，增長78.2%，以2019年為基期，兩年平均增速98.2%。其中，商品住宅竣工面積2020.8萬平方米，增長78.6%；辦公樓竣工面積72.7萬平方米，增長2.7倍；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積197.0萬平方米，增長1.3倍。
（三）商品房銷售量高位持續(xù)回落
2021年，全省商品房銷售面積3204.4萬平方米，增長19.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落62.8個、38.4個、23.0個百分點，比全國平均增速高17.4個百分點，以2019年為基期，兩年平均增速為16.4%，增幅比前三季度回落4.7個百分點；商品房銷售額2170.9億元，增長15.1%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落54.4個、35.0個、25.5個百分點，比全國平均增速高10.3個百分點，以2019年為基期，兩年平均增速為15.3%，增幅比前三季度回落4.1個百分點。分季度看，商品房銷售面積一季度增長82.2%，二季度增長48.3%，三季度增長23.8%，四季度下降13.9%；商品房銷售額一季度增長69.6%，二季度增長42.4%，三季度增長28.1%，四季度下降22.3%。
分房屋類型看，商品住宅占據了商品房銷售市場的絕對主力。2021年，商品住宅銷售面積3034.9萬平方米，增長19.0%，占商品房銷售面積的比重由上年的94.9%下降到94.7%，其中90平方米及以下住房銷售面積175.0萬平方米，增長5.3%；90-144平方米住房銷售面積2466.3萬平方米，增長26.4%；144平方米以上住房銷售面積393.6萬平方米，下降8.9%。商品住宅銷售額2030.1億元，增長15.8%，占商品房銷售額的比重由上年的93.0%提高到93.5%，其中90平方米及以下住房銷售額130.2億元，增長8.3%；90-144平方米住房銷售額1547.9億元，增長25.1%；144平方米以上住房銷售額352.0億元，下降11.0%。
分期現(xiàn)房看，期房銷售面積占比進一步提高。2021年，商品房期房銷售面積2925.9萬平方米，增長19.8%，占商品房銷售面積的比重由上年的90.9%提高到91.3%，商品房期房銷售額2031.8億元，增長14.6%，占商品房銷售額的比重由上年的94.0%下降到93.6%；商品房現(xiàn)房銷售面積278.5萬平方米，增長14.6%，占商品房銷售面積的比重由上年的9.1%下降到8.7%，商品房現(xiàn)房銷售額139.1億元，增長23.6%，占商品房銷售額的比重由上年的6.0%提高到6.4%。
（四）商品房待售面積止跌反彈
截至2021年底，全省商品房待售面積861.5萬平方米，增長9.7%，增幅比上年加快28.4個百分點，結束了連續(xù)5年下降態(tài)勢。其中，商品住宅待售面積517.4萬平方米，增長11.4%，增幅比上年加快30.1個百分點；辦公樓待售面積21.2萬平方米，下降12.3%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積187.4萬平方米，增長11.6%，增幅比上年加快34.1個百分點。
（五）企業(yè)對銷售回款的依存度進一步提高
在銀行貸款趨緊和自籌資金下降的情況下，本年到位資金仍能有所增長，銷售回款成為房企資金流的重要來源。2021年，全省房地產開發(fā)企業(yè)到位資金2544.4億元，增長12.3%，增幅比上年加快7.4個百分點。其中，國內貸款113.1億元，增長4.7%；利用外資0.6億元，下降84.3%；自籌資金902.7億元，下降9.6%；定金及預收款970.2億元，增長27.7%；個人按揭貸款471.7億元，增長46.4%。以銷售回款為主的定金及預收款和個人按揭貸款合計占本年到位資金的比重由上年的47.8%提高到56.7%，所占比重再創(chuàng)新高。
（六）區(qū)域分化進一步顯現(xiàn)
2021年，房地產開發(fā)市場持續(xù)向三個城鎮(zhèn)圈下沉發(fā)展態(tài)勢，城鎮(zhèn)群房地產開發(fā)投資下降，商品房銷售量增速走低；三個城鎮(zhèn)圈房地產開發(fā)投資和商品房銷售量增速明顯快于城鎮(zhèn)群。從房地產開發(fā)投資情況看，2021年，太原城鎮(zhèn)群開發(fā)投資完成1001.6億元，下降4.7%，占全省房地產開發(fā)投資的比重由上年的57.4%下降到51.5%；晉北城鎮(zhèn)圈開發(fā)投資完成304.1億元，增長36.0%，占全省房地產開發(fā)投資的比重由上年的12.2%提高到15.6%；晉東南城鎮(zhèn)圈開發(fā)投資完成352.9億元，增長26.0%，占全省房地產開發(fā)投資的比重由上年的15.3%提高到18.1%; 晉南城鎮(zhèn)圈開發(fā)投資完成286.6億元，增長4.2%，占全省房地產開發(fā)投資的比重由上年的15.0%下降到14.7%。從商品房銷售情況看，2021年，太原城鎮(zhèn)群商品房銷售面積1379.8萬平方米，增長4.5%，占全省商品房銷售面積的比重由上年的49.2%下降到43.1%；晉北城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積385.5萬平方米，增長19.7%，占全省商品房銷售面積的比重為12.0%，與上年持平；晉東南城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積673.2萬平方米，增長48.9%，占全省商品房銷售面積的比重由上年的16.8%提高到21.0%；晉南城鎮(zhèn)圈商品房銷售面積765.9萬平方米，增長29.7%，占全省商品房銷售面積的比重由上年的22.0%提高到23.9%。
2021年“一群三圈”房地產開發(fā)投資及商品房銷售情況
地區(qū) | 投資額 （億元） | 增速 （%） | 占比（%） | 商品房銷售面積（萬平方米） | 增速 （%） | 占比（%） | ||
本年 | 上年 | 本年 | 上年 | |||||
全??省 | 1945.2 | 6.3 | — | — | 3204.4 | 19.3 | — | — |
太原城鎮(zhèn)群 | 1001.6 | -4.7 | 51.5 | 57.4 | 1379.8 | 4.5 | 43.1 | 49.2 |
太??原 | 665.7 | -6.9 | 34.2 | 39.1 | 821.8 | 4.7 | 25.6 | 29.2 |
陽??泉 | 24.2 | -10.1 | 1.2 | 1.5 | 60.6 | 15.9 | 1.9 | 1.9 |
晉??中 | 198.4 | -10.9 | 10.2 | 12.2 | 296.1 | -9.0 | 9.2 | 12.1 |
忻??州 | 48.8 | 46.7 | 2.5 | 1.8 | 107.7 | 31.6 | 3.4 | 3.0 |
呂??梁 | 64.5 | 20.9 | 3.3 | 2.9 | 93.6 | 22.2 | 2.9 | 2.9 |
晉北城鎮(zhèn)圈 | 304.1 | 36.0 | 15.6 | 12.2 | 385.5 | 19.7 | 12.0 | 12.0 |
大??同 | 266.2 | 44.5 | 13.7 | 10.1 | 307.4 | 25.6 | 9.6 | 9.1 |
朔??州 | 37.9 | -3.7 | 1.9 | 2.1 | 78.1 | 1.1 | 2.4 | 2.9 |
晉東南城鎮(zhèn)圈 | 352.9 | 26.0 | 18.1 | 15.3 | 673.2 | 48.9 | 21.0 | 16.8 |
長??治 | 217.2 | 30.0 | 11.2 | 9.1 | 391.7 | 22.3 | 12.2 | 11.9 |
晉??城 | 135.7 | 20.0 | 7.0 | 6.2 | 281.5 | 113.4 | 8.8 | 4.9 |
晉南城鎮(zhèn)圈 | 286.6 | 4.2 | 14.7 | 15.0 | 765.9 | 29.7 | 23.9 | 22.0 |
運??城 | 164.6 | 1.1 | 8.5 | 8.9 | 458.3 | 38.1 | 14.3 | 12.4 |
臨??汾 | 122.0 | 8.8 | 6.3 | 6.1 | 307.6 | 19.0 | 9.6 | 9.6 |
二、房地產開發(fā)市場運行中需要關注的問題
（一）房地產開發(fā)投資三大先行指標同步放緩
2021年，全省房地產開發(fā)三大先行指標中，新開工面積4347.7萬平方米，下降25.0%；土地購置面積316.2萬平方米，下降47.5%；開發(fā)企業(yè)本年到位資金2544.4億元，增長12.3%，增幅雖比上年加快7.4個百分點，但分別比一季度、上半年、前三季度回落47.4個、13.5個、4.3個百分點。與此同時，開發(fā)企業(yè)各項應付款合計599.8億元，增長57.8%，占房地產開發(fā)投資比重由上年的20.8%提高到30.8%。
（二）新入庫項目投資規(guī)模增速下降
2021年，全省房地產新入庫項目538個，比上年減少26個，計劃總投資2954.4億元，下降7.1%；單個項目平均計劃總投資5.5億元，比上年減少1447萬元；開發(fā)投資完成466.1億元，下降25.8%，下拉全省房地產開發(fā)投資8.9個百分點。分市域看，運城、晉中、大同、太原、臨汾、晉城和朔州7個市房地產新入庫項目計劃總投資均呈下降態(tài)勢，增速分別為-51.2%、-48.7%、-47.6%、-31.4%、-15.5%、-6.8%、-2.6%。新入庫項目計劃總投資增速下降，反映出房地產開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長的后勁不足。
（三）商品房價格出現(xiàn)松動跡象
根據70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2021年12月，太原市新建商品住宅價格同比下降2.9%，環(huán)比下降0.9%，同比連續(xù)16個月下降，環(huán)比連續(xù)5個月下降。根據商品房銷售額與銷售面積之比看，2021年，全省商品房銷售額與銷售面積之比為6775元/平方米，同比下降3.5%，環(huán)比下降1.5%，其中商品住宅銷售額與銷售面積之比為6689元/平方米，同比下降3.7%，環(huán)比下降1.6%。
三、房地產開發(fā)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展的幾點建議
（一）堅持“房住不炒”定位，保持政策穩(wěn)定性
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，補齊租賃住房短板，解決好新市民和青年人的住房問題。要繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產長效機制，落實城市主體責任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，完善政策協(xié)同、調控聯(lián)動、監(jiān)測預警、輿情引導、市場監(jiān)管等機制，努力做到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
（二）深度拓展多元融資渠道
探索建立政府引導、社會資本共同參與的多元化、多渠道資金籌集機制，鼓勵和引導房地產開發(fā)企業(yè)利用多種渠道籌集開發(fā)資金，進一步拓寬融資渠道，緩解企業(yè)資金緊張困難的問題；充分利用金融機構股權融資、供應鏈金融融資、與非地產業(yè)務融資、跟投融資等方式籌集資金作為補充，不斷提高企業(yè)內源融資能力，減少對銀行貸款的依賴性；培育組建集團房地產開發(fā)企業(yè),采取強強聯(lián)合、強弱聯(lián)合的形式，增強企業(yè)競爭力，降低開發(fā)成本和投資風險，保證企業(yè)資金流穩(wěn)定。
（三）加強房地產市場的監(jiān)管力度
加強房地產金融管理，進一步完善“三線四檔”融資管理規(guī)則，嚴格落實銀行房地產貸款集中度管理制度,堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房，及時防范和化解金融風險隱患。建立房地聯(lián)動機制，借鑒北京市住宅用地限房價、控地價、提品質做法，嚴格購地企業(yè)資格審核，建立購地資金審查和清退機制。針對個別房地產企業(yè)房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標，以法治化市場化為原則，加強預售資金監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?，切實維護社會穩(wěn)定和群眾合法權益。
