綜合大市場建設(shè)項目可行性研究報告怎么寫：附全文報告模版免費下載
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1.1 項目提要
1.1.1 項目名稱：綜合大市場建設(shè)項目
1.1.2 項目建設(shè)單位：*******
1.1.3 建設(shè)性質(zhì)：新建
1.1.4 項目提出的理由與過程
“十一五”規(guī)劃明確提出建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十一五”期間我國資源利用的基本原則之一。
為加強機電產(chǎn)品、金屬材料銷售及加工終端市場的規(guī)范管理，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟,提高資源利用率,支持地方經(jīng)濟建設(shè)，提出“A?A綜合大市場”的建設(shè)。
項目擬選地址為A省A市九瑞大道，項目占地面積401.59畝(約合267728平方米)。項目主要建設(shè)A市機電設(shè)備和金屬材料大市場，主要建設(shè)機電設(shè)備、五金塑料材料、有色金屬材料、黑色金屬材料、五金水暖器材等專業(yè)綜合市場，同時建設(shè)商務(wù)酒店、酒店式單身公寓、員工住宿樓、倉儲物流區(qū)、辦公樓等綜合配套設(shè)施，市場總建筑面積21.08萬平方米，項目總投資60923.3萬元，引進商戶1500戶,項目建設(shè)后將成為贛北地區(qū)最大的機電五金、金屬材料綜合市場。
1.2 可行性研究報告的原則、依據(jù)與范圍
1、編制目的
（1）在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。
（2）對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。
（3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。
（4）對項目開發(fā)進行投資分析和風(fēng)險分析。
（5）對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。
2、編制依據(jù)
（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；
（2）《中華人民共和國土地管理法》；
（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
（4）《中華人民共和國環(huán)境保護法》；
（5）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；
（6）《建設(shè)項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；
（7）《“十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見》；
（8）《國務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會近期重點工作的通知》；
（9）《A省循環(huán)經(jīng)濟“十一五”發(fā)展規(guī)劃》；
（10）《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》；
（11）《A省人民政府關(guān)于全面落實科學(xué)發(fā)展觀和加強資源節(jié)約的若干意見》；
（12）A市城市總體規(guī)劃（2008-2020）；
（13）業(yè)主提供的其它有關(guān)資料。
3、編制范圍
本可行性研究報告主要對A?A綜合大市場建設(shè)項目可行性問題進行分析評價，主要包括項目建設(shè)的背景與必要性、市場分析及市場、項目選址及建設(shè)條件，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容，項目設(shè)計方案，環(huán)境保護措施，節(jié)水節(jié)能措施，組織管理，項目進度安排，項目投資估算，資金籌措，經(jīng)濟效益評價，社會效益評價，風(fēng)險分析及研究結(jié)論等內(nèi)容。
1.3 項目概況
1.3.1 擬建地點
項目擬選地址為A省A市九瑞大道，項目占地面積401.59畝(約合267728平方米)，A市地處安徽、湖北、河南四省交界處，A市本地區(qū)的九縣一市四區(qū)一山所占面積1.88萬平方公里，輻射地區(qū)廣闊，機電設(shè)備、金屬材料企業(yè)用戶涉及各行各業(yè)，市場容量大，市場發(fā)展前景廣闊。
1.3.3 主要建設(shè)條件
1、政策條件
“十一五”規(guī)劃明確提出建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十一五”期間我國資源利用的基本原則之一，因此該項目政策條件良好。
2、區(qū)位條件
A古稱江州、潯陽、柴桑、汝南、湓城、德化，有A北門之稱。地勢東西高,中部低,南部略高,向北傾斜,平均海拔32米,全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，占A省總面積的11.3％，其中市區(qū)規(guī)劃面積300平方公里，建成區(qū)面積90.14平方公里，是A省第二大城市。＂A＂還是其它的地方名稱，其中包括佛山市南海區(qū)A鎮(zhèn)，四川省雙流縣A鎮(zhèn)和貴州省松桃苗族自治縣的A鄉(xiāng) 。
長江是中國最大、最長的東西向水上大通道，京九鐵路是我國最長、現(xiàn)代化程度最高的南北向陸上運輸大通道，兩條大動脈在A市區(qū)交匯，A成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。
現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。A港是長江流域十大港口之一，年客、貨運量分居長江各港口第二位和第四位。鐵路有京（北京）九、武（武漢）九、合（合肥）九三條鐵路相交，銅（銅陵）九鐵路正在規(guī)劃建設(shè)中；公路有昌九、九景兩條高速公路以及105、316國道穿境而過。A機場正在積極運作。
在全國經(jīng)濟發(fā)展格局中，A是東部沿海開發(fā)向中西部推進的過渡地帶，是京九、長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶的交叉點，處于極為重要的位置。從長江流域的格局看，A是滬、漢兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，又是長江段贛、鄂、湘、皖四省結(jié)合部；從京九沿線看，A是唯一的水陸交通樞紐，溝通東西南北；從A省的發(fā)展看，A是唯一通江達海的外貿(mào)港口城市，是聯(lián)結(jié)全省與長江開發(fā)帶和沿海開放帶的“北大門”。
因此該項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯。
2、交通條件
A地處黃金水道中下游,是大京九鐵路與萬里長江唯一交點城市.A途通五嶺,北頻長江,水陸交通十分便利. 南潯鐵路是A最早的鐵路之一，縱貫市境南北.市境的沙河與湖北省大冶的沙大鐵路于1988年建成.境內(nèi)鐵路線總里程389公里,并與浙贛,京廣和鷹廈鐵路聯(lián)網(wǎng).A長江大橋公路鐵路橋先后通車.合(肥)--九(江)已正式通車營運,大京九(北京--A--九龍)鐵路全線貫通。 公路四通八達,總里程3753公里,南昌--A汽車專用公路已經(jīng)建成通車.省際已開通A--武漢,A--南京,A--長沙,A--溫州等干線. 民用航空事業(yè)發(fā)展迅速,A民航機場可起降波音737等大型客機,航線正式開通至北京,上海,成都,海口,廣州等城市。 A港是A唯一的對外口岸,自1980年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為外貿(mào)港口以來,港口建設(shè)日新月異,1992年A港正式對外國籍船舶開放,溝通了A與世界的聯(lián)系。2008年陳江會后，A正式開放為對臺直航港口。
因此該項目的交通便利，能適應(yīng)項目發(fā)展要求。
3、水、電供應(yīng)等其他基礎(chǔ)設(shè)施條件
本項 目位于A九瑞大道旁，該區(qū)塊距A市區(qū)較近，周邊有一個規(guī)模較大的汽車大市場，具有成熟的各種配套設(shè)施，水、電供應(yīng)條件良好。
1.3.2 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容
本項 目建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e為401.59畝（約合267728平方米），功能分區(qū)及用地面積如表1-1所示：
功能分區(qū)用地面積一覽表 表1-1 | ||
A區(qū) | 綜合配套服務(wù)設(shè)施 | 36.73 |
B區(qū) | 公共停車場 | 22.55 |
C區(qū) | 幾天設(shè)備產(chǎn)品交易區(qū) | 40.48 |
D區(qū) | 五金塑料材料、成品交易區(qū) | 58.26 |
E區(qū) | 有色金屬材料、成品交易區(qū) | 29.62 |
F區(qū) | 黑色金屬材料、成品交易區(qū) | 48.68 |
G區(qū) | 鋼材交易區(qū) | 53.15 |
H區(qū) | 倉儲物流區(qū) | 53.21 |
J區(qū) | 露天堆場物流區(qū) | 58.91 |
合計 | 410.59 | |
本項 目規(guī)劃為9個區(qū)，分別為A、B、C、D、E、F、G、H及J。主要建筑內(nèi)容包括商鋪127600平方米，層高為2-3層;酒店及綜合配套服務(wù)設(shè)施15200平方米，層高為18層；員工公寓35700平方米；酒店式單身公寓樓17300平方米；倉儲用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房600平方米。
本項 目分兩期建設(shè)，一期建設(shè)A、B、C、 D及E五個區(qū)，二期建設(shè)F、G、H及J四個區(qū)。
建筑面積一覽表 表1-2 | ||
1 | 店鋪用房 | 127600平米 |
2 | 酒店及綜合配套服務(wù)設(shè)施 | 15200平米 |
3 | 員工公寓樓 | 35700平米 |
4 | 酒店式單身公寓樓 | 17300平米 |
5 | 倉儲用房 | 13200平米 |
6 | 物流管理用房 | 1200平米 |
7 | 公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房 | 600平米 |
商戶 | 910戶 | |
員工公寓（住宅） | 306套 | |
酒店標(biāo)間 | 180間 | |
單身公寓 | 308間 | |
合計 | 210800平米 | |
1.3.4 項目建設(shè)進度安排
項目分兩期開發(fā)，總工期為2.5年，時間為2010年1月至2012年6月。其中一期建設(shè)時間為2010年1月至2011年6月，二期建設(shè)時間為2011年7月至2012年6月。
1.4 項目總投資、資金籌措及收入測算
1.4.1 項目投入總資金及資金籌措
本項 目項目總資金為固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期貸款利息之和。本項 目總投資為60923.3萬元。（見表1-3）
1.4.2 項目總投資構(gòu)成分析
項目總投資構(gòu)成分析表
表1-3 單位：萬元
序號 | 費用名稱 | 投資額 | 占項目投入 |
合計 | 總資金% | ||
1 | 固定資產(chǎn)投資 | 60923.3 | 100.00% |
1.1 | 建設(shè)投資靜態(tài)部分 | 58725.5 | 96.39% |
1.1.1 | 建筑工程費 | 28403.0 | 46.62% |
1.1.2 | 設(shè)備及工具購置費 | 6623.4 | 10.87% |
1.1.3 | 安裝工程費用 | 662.3 | 1.09% |
1.1.4 | 工程建設(shè)其他費用 | 21252.3 | 34.88% |
1.1.5 | 基本預(yù)備費 | 1784.4 | 2.93% |
1.2 | 建設(shè)投資動態(tài)部分 | 2197.8 | 3.61% |
1.2.1 | 漲價預(yù)備費 | 0 | 0.00% |
1.2.2 | 建設(shè)期利息 | 2197.8 | 3.61% |
項目總投資(1+2) | 60923.3 | 100.00% |
1.4.3 資金籌措
本項 目總投資為60923.3萬元，擬通過企業(yè)自籌解決22923.3，通過銀行貸款38000萬元，項目資本金比例為37.63%。
1.4.4 營業(yè)收入測算
（1）店鋪租金收入
店鋪總建筑面積為127600平方米，平均租金為80元/平方米*月，經(jīng)測算該項收入每年為13780.8萬元。
（2）酒店營業(yè)收入
共180間套間，平均每間的收入為220元，經(jīng)測算該項收入為每年1445.4萬元。
（3）倉儲費收入
倉庫總建筑面積為13200平方米，倉庫的租金每個月為40元/平方米*月，測算該項收入每年為633.6。
（4）酒店公寓
共有酒店公寓308間，平均每間每天的收入為150元，經(jīng)測算該項收入每年為1686.3萬元
（5）員工公寓
共有員工306間，平均每間的租金為1600元/月。經(jīng)測算，該項收入為587.52萬元。
營業(yè)收入估算表
收入來源 | 金額（單位：萬元） |
店鋪租金收入 | 13780.8 |
酒店營業(yè)收入 | 1445.4 |
倉儲費收入 | 633.6 |
酒店公寓 | 1686.3 |
員工公寓 | 587.52 |
合計 | 18133.62 |
1.5 項目社會效益評價
1.5.1 項目建設(shè)有利于機電、金屬材料資源的綜合利用，能夠節(jié)約資源和保護環(huán)境
A地區(qū)每年需要新增機電設(shè)備2萬多臺，更新產(chǎn)生機電設(shè)備1萬多臺，金屬的回收量約30萬噸。
目前，A地區(qū)尚無機電設(shè)備和金屬材料的處理加工行業(yè)，且現(xiàn)有的銷售門點不具規(guī)模檔次，市場競爭力和抗風(fēng)險能力弱，缺乏資源回收再利用的能力，造成資源浪費。
之所以成立A?A綜合大市場項目，正是基于A地區(qū)機電設(shè)備、金屬材料行業(yè)發(fā)展的需要。項目建成后，對A及周邊地區(qū)的機電設(shè)備、金屬材料回收市場的占有率會達到80%以上，極大提高了資源綜合利用水平。因此本項 目的建設(shè)有利于機電、金屬材料資源的綜合利用，能夠介于資源和保護環(huán)境。
1.5.2 該項目屬于商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進A市經(jīng)濟發(fā)展
本項 目包括12萬平米左右的商鋪的建筑面積，預(yù)計項目正常運營后，能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)目前A地區(qū)及周邊地區(qū)機電及金屬材料的交易量測算，本項 目建成后能夠?qū)崿F(xiàn)市場交易額達45個億，上交稅金2.75億元。因此該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進A經(jīng)濟的發(fā)展。
1.5.3 項目建設(shè)能夠完善該項目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象
該項目能夠完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象，該項目是國家和省市政府迫切提倡發(fā)展的行業(yè)。對促進A地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會效益。
1.5.4 項目直接或間接帶動大量人員就業(yè)
建設(shè)期本項 目建設(shè)需要大量的管理人員及施工人員，運營期同樣需要大量的工作人員及管理人員。同時本項 目能入駐近千家企業(yè)，預(yù)計能直接或間接帶動6000人的就業(yè)。
1.6 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)
表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表
序號 | 指標(biāo)名稱 | 單位 | 數(shù)量 | 備 注 |
1 | 項目占地面積 | 畝 | 401.59 | 合267728 m2 |
2 | 用地性質(zhì) | 商服用地 | ||
3 | 建筑面積 | m2 | 210800 | |
4 | 容積率 | 0.79 | ||
5 | 綠地率 | 25% | ||
6 | 建筑密度 | 41% | ||
7 | 建筑層數(shù) | 多層 | ||
8 | 商戶 | 戶 | 910 | |
9 | 員工公寓（住宅） | 套 | 306 | |
10 | 酒店標(biāo)間 | 間 | 180 | |
11 | 單身公寓 | 間 | 308 | |
12 | 建筑耐久年限 | 年 | 50 | |
13 | 建筑結(jié)構(gòu)耐火等級 | 級 | 一 | |
14 | 屋面防水等級 | 級 | 三 | |
15 | 建筑抗震設(shè)防類別 | 類 | 丙 | |
16 | 抗震設(shè)防烈度 | 度 | 6 | |
17 | 結(jié)構(gòu)形式 | 框架結(jié)構(gòu) | ||
18 | 建設(shè)期 | 年 | 2.5 | |
19 | 定員 | 人 | 60 | |
20 | 建設(shè)總投資 | 萬元 | 60923.3 | |
21 | 年營業(yè)收入 | 萬元 | 18133.62 | |
22 | 年總成本費用 | 萬元 | 4408 | |
23 | 年利潤總額 | 萬元 | 10467.42 | |
24 | 凈利潤 | 萬元 | 7850.56 | |
25 | 財務(wù)內(nèi)部收益率 | % | 18.58 | 所得稅前 |
% | 15.14 | 所得稅后 | ||
26 | 凈現(xiàn)值 | 萬元 | 28211.31 | 所得稅前 |
萬元 | 12638.68 | 所得稅后 | ||
27 | 投資回收期 | 年 | 7.1 | 所得稅前 |
年 | 8.1 | 所得稅后 | ||
28 | 總投資利潤率 | % | 18.9 | |
1.7 可行性研究的結(jié)論與建議
1、可行性研究的結(jié)論
A市機電、金屬材料綜合大市場項目的建設(shè)，是A市經(jīng)濟發(fā)展的需要，是維護市場經(jīng)秩序、改善城市場環(huán)境和提高城市市場服務(wù)功能的需要。市場的建設(shè)可以A機電設(shè)備和金屬制品生產(chǎn)企業(yè)提供市場銷售平臺，為A的使用企業(yè)提供具有價格優(yōu)勢和質(zhì)量有保證的產(chǎn)品，可促進A本地企業(yè)更好地發(fā)展。市場建設(shè)后，每年可實現(xiàn)市場交易額45億元，上交國家稅收2.75億元，解決6000余人的勞動就業(yè)問題。項目的建設(shè)形成“國內(nèi)先進型、生態(tài)環(huán)保型、管理封閉型”聚貿(mào)易加工于一體的市場園區(qū)，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級和行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)，是拉動經(jīng)濟增長，實現(xiàn)市場繁榮的重要舉措，是一個百姓得實惠，企業(yè)獲效益，政府贏民心的項目，對A經(jīng)濟社會發(fā)展具有重大意義。
綜上所述，我們認(rèn)為本項 目是切實可行的。
2、建議
1、項目總投資60923.3萬元，投資較大，需加強融資，確保資金按時到位，順利完成項目建設(shè)。
2、項目需吸引近千家商家入駐才能保證預(yù)期的效益，因此，必須加強項目招商，指定一個切實可行的策劃方案，確保項目的收益。
3、加強項目管理，資金控制，合理安排工期，確保項目及時實現(xiàn)經(jīng)濟效益。
