吳忠市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《吳忠市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法》的通知
吳政辦發(fā)〔2023〕5號
各縣（市、區(qū)）人民政府，市直有關(guān)部門：
經(jīng)市人民政府2022年第22次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)將《吳忠市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理辦法》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹落實。
吳忠市人民政府辦公室
2023年2月1日
吳忠市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、
抵押二級市場交易管理辦法
為進(jìn)一步規(guī)范完善吳忠市國有建設(shè)用地使用權(quán)二級市場交易行為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)﹝2019﹞34號）、《寧夏回族自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（寧政辦規(guī)發(fā)﹝2020﹞7號）和《寧夏回族自治區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易管理實施細(xì)則》等法律法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
吳忠市行政區(qū)域范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易，適用本辦法。
本辦法所稱的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易是指土地使用權(quán)人將依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易行為。涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定。
國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押應(yīng)遵循依法依規(guī)、誠實守信、公平自愿的原則。
市（縣、區(qū)）自然資源行政主管部門依法對本轄區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)日常管理工作。財政、稅務(wù)、住建、金融等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)開展工作。
本辦法所稱國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指權(quán)利人將其依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，附著于該土地上的建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
有下列情形之一的，國有建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：
（一）未依法取得《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》的；
?。ǘ┮猿鲎尫绞饺〉脟薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)，未按出讓合同約定繳清土地出讓價款的；
?。ㄈ┩恋鼗虻厣辖ㄖ?、其他附著物權(quán)屬有爭議的；
?。ㄋ模┏^國有建設(shè)用地使用期限的；
?。ㄎ澹┮颜J(rèn)定為閑置土地，未按照《閑置土地處置辦法》完成處置的；
（六）超容積率、超用地范圍、擅自改變土地用途或地上房屋使用功能等違反國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定，且未完善相關(guān)手續(xù)的；
?。ㄆ撸┧痉C(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權(quán)利的；
?。ò耍┥婕肮灿挟a(chǎn)權(quán)，未經(jīng)其他共有產(chǎn)權(quán)人書面同意的；
?。ň牛┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵?quán)的；
?。ㄊ┩恋卦诜课菡魇辗鈶艄娣秶鷥?nèi)的；
?。ㄊ唬┓伞⒎ㄒ?guī)禁止轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的其他情況。
以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)報縣（市、區(qū)）人民政府或原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)后方可辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
（一）轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補(bǔ)繳土地出讓價款，維持原劃撥用地方式，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；
（二）轉(zhuǎn)讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》或受讓方申請變更為有償使用的，在符合國土空間規(guī)劃和轉(zhuǎn)讓要求的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由受讓方依法依規(guī)補(bǔ)繳土地出讓價款后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)提交以下資料：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請；
?。ǘ秶型恋厥褂米C》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》；
?。ㄈ╇p方簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
?。ㄋ模┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；
?。ㄎ澹└淖兺恋赜猛净騽潛茏兏鼮槌鲎尩?，需提交《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、相關(guān)批準(zhǔn)文件及補(bǔ)繳的土地出讓價款憑證；
?。┢髽I(yè)破產(chǎn)、改制或重組涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，需提交國有土地資產(chǎn)處置有效批準(zhǔn)文件；
?。ㄆ撸┺D(zhuǎn)讓雙方統(tǒng)一社會信用代碼證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表人證明及個人身份證明；
?。ò耍┯信鷾?zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件。
以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。除出讓合同約定外，不得隨意增設(shè)限制交易的條件和程序，確保土地權(quán)利人能夠以平等的主體地位參與市場交易。出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限為原出讓合同約定的剩余年限。
國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方應(yīng)按原出讓合同約定的土地用途、使用年限及出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地用途、調(diào)整容積率等，禁止未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途、調(diào)整容積率等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，依法依規(guī)予以處理。
國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓方申請土地用途變更或調(diào)整容積率的，自然資源行政主管部門結(jié)合宗地具體情況制定《國有土地使用權(quán)出讓方案》，對土地出讓價格、土地用途、使用年限等進(jìn)行明確，報縣（市、區(qū)）人民政府或原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，補(bǔ)繳土地出讓價款，與受讓方簽訂補(bǔ)充合同或變更協(xié)議。
因地上建筑物及其他附著物所有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，剩余土地使用年限不足1年或已超出原出讓合同約定使用年限的，轉(zhuǎn)讓方需先申請土地使用權(quán)續(xù)期，報縣（市、區(qū)）人民政府或原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)同意后，再依法申請辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)滿足以下條件：
?。ㄒ唬┌凑粘鲎尯贤s定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓價款，并取得《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》；
?。ǘ┌凑粘鲎尯贤s定進(jìn)行投資開發(fā)建設(shè)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額（出讓價款和稅費除外）的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
房地產(chǎn)開發(fā)和其他經(jīng)營性用地未完成開發(fā)投資總額（出讓價款和稅費除外）的25%以上，或者已完成地上建筑面積未達(dá)到應(yīng)開發(fā)總建筑面積（不含地下）的三分之一以上的，土地使用權(quán)人申請轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)自然資源行政主管部門審核批準(zhǔn)后，可以預(yù)轉(zhuǎn)讓。
轉(zhuǎn)讓雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，可以辦理預(yù)告登記。達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件后，依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。預(yù)告登記后，先行簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同失效或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。
達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)開發(fā)用地，在不影響正常使用功能的前提下，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門同意，開發(fā)企業(yè)可以申請對尚未開發(fā)建設(shè)的用地進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，并嚴(yán)格按原批準(zhǔn)規(guī)劃開發(fā)建設(shè)。分割轉(zhuǎn)讓后剩余已建成的房地產(chǎn)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，由受讓方補(bǔ)繳土地出讓價款后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人為提高土地利用率，在原土地上利用空閑土地新建廠房及附屬設(shè)施增加建筑面積，或?qū)υ瓘S房進(jìn)行翻建改造，不需要補(bǔ)繳土地出讓價款。
達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件的工業(yè)用地，允許對土地使用權(quán)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。已建成的工業(yè)項目用地分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的原則辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)，且轉(zhuǎn)讓后不得影響產(chǎn)業(yè)鏈延續(xù)和企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動。
鼓勵在建或已建成項目和長期停產(chǎn)企業(yè)將剩余空閑土地等低效用地通過分割轉(zhuǎn)讓形式，提高土地利用率。
以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)提交以下資料：
（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請；
（二）《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》；
（三）雙方簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
?。ㄋ模┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；
?。ㄎ澹└淖兺恋赜猛净蛘{(diào)整容積率的，需提交相關(guān)批準(zhǔn)文件及補(bǔ)繳的土地出讓價款憑證；
?。┺D(zhuǎn)讓雙方統(tǒng)一社會信用代碼證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人代表人證明及個人身份證明；
?。ㄆ撸┕灿型恋鼗虻厣细街餀?quán)利人出具的書面同意意見；
（八）屬于人民法院裁定、因抵押權(quán)實現(xiàn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需提交裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；
（九）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件。
以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，可繼續(xù)保留為作價出資或入股方式，也可以經(jīng)依法批準(zhǔn)后，補(bǔ)繳土地出讓價款，將土地使用權(quán)性質(zhì)變更為出讓方式。
以授權(quán)經(jīng)營方式取得建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在土地使用年限內(nèi)可依法在本集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，不需要繳納土地出讓價款；向本集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
國有建設(shè)用地使用權(quán)一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。確需分割、合并的，應(yīng)滿足以下條件：
?。ㄒ唬┮讶哭k理土地確權(quán)登記手續(xù)；
?。ǘ┓指?、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件；
?。ㄈ┓指罨蚝喜⒑蟮目偼恋孛娣e和總建筑面積不得增加，不改變原土地用途，不改變原出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定的開、竣工時間；
?。ㄋ模┥婕耙艳k理土地使用權(quán)抵押等他項權(quán)利登記的，須征得土地抵押等他項權(quán)人同意；擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益；合并后地塊涉及土地出讓年限不一致的，土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最早到期年限；涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)依法申報交易價格。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓雙方申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的，縣（市、區(qū)）人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)；尚未建立標(biāo)定地價的，申報價格低于基準(zhǔn)地價的，縣（市、區(qū)）人民政府有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)。
加強(qiáng)涉地司法處置工作銜接，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院要求，向人民法院提供所涉及不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)等情況。
市本級要大力推進(jìn)線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)，建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同—交易監(jiān)督"交易流程，各縣（市、區(qū)）要鼓勵交易雙方通過吳忠市建設(shè)用地二級市場交易平臺（以下簡稱“交易平臺"）發(fā)布和獲取市場信息，可自行交易，也可委托交易平臺公開交易。當(dāng)事人在交易平臺申請委托交易，經(jīng)屬地自然資源行政主管部門審核通過后，在交易平臺公開掛牌或拍賣，按價高者得的方式確定競得人。
當(dāng)事人在交易平臺發(fā)布國有建設(shè)用地使用權(quán)交易需求信息的，發(fā)布后90日內(nèi)未達(dá)成交易的，信息自動失效，當(dāng)事人可以重新發(fā)布。
線上交易按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┨岢錾暾?。委托人在交易平臺發(fā)布委托交易申請，并提交相關(guān)資料；
?。ǘ┦芾韺徍恕俚刈匀毁Y源行政主管部門審核委托人提交的申請資料，確認(rèn)交易資格。必要時，可現(xiàn)場勘查核實宗地或地上建筑物實際情況；
?。ㄈ┌l(fā)布公告。審查通過后，委托交易協(xié)議自動生效，屬地自然資源行政主管部門在交易平臺發(fā)布交易公告。
?。ㄋ模┥暾埜傎I。競買人按照規(guī)定足額繳納競買保證金，并足額預(yù)存交易所需資金，同時在交易平臺上傳以下資料：
1.競買申請書；
2.競買人身份證明材料；
3.委托他人代為競買的，應(yīng)同時提交授權(quán)委托書及委托代理人的身份證明材料；
4.其他相關(guān)材料。
?。ㄎ澹┕_競價。屬地自然資源行政主管部門對競買人資格審查，審核通過后進(jìn)行系統(tǒng)競價并確定競得人，交易雙方約定合同簽訂時間。
（六）合同簽訂。交易雙方通過交易平臺申請合同服務(wù)，簽訂合同并上傳掃描件至交易平臺。
國有建設(shè)用地使用權(quán)交易實行結(jié)果公示制度，在交易平臺首頁滾動公示每宗地交易辦理結(jié)果，公示時間不少于十個工作日。
國有建設(shè)用地使用權(quán)可以整宗出租，也可以部分出租，但不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的約定或劃撥決定書的規(guī)定。出租雙方應(yīng)當(dāng)簽訂出租合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。租賃期限不得超過土地使用權(quán)剩余年限，且最高不得超過二十年。
以有償方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不再繳納土地出租收益。
工業(yè)用地使用權(quán)出租后，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，經(jīng)出租人同意，承租人在租賃的土地上新建廠房及附屬設(shè)施，或?qū)υ瓘S房進(jìn)行翻建改造，不再增收土地價款。
以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予出租的，應(yīng)按程序到自然資源行政主管部門辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)出租合同備案手續(xù)，按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。
宗地長期出租（租賃年限超過5年），或部分用于出租且可以分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓等有償使用手續(xù)。
建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人向自然資源行政主管部門依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租批準(zhǔn)手續(xù)。
國有建設(shè)用地使用權(quán)出租實行線上交易的，具體流程參照本辦法第二十八條執(zhí)行。
依法取得的國有土地使用權(quán)按照出讓合同約定或劃撥決定書規(guī)定開發(fā)建設(shè)，取得《國有土地使用證》或《不動產(chǎn)權(quán)證》的可依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。
自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上附著物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押登記。涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的，須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)可以連同其地上建筑物一并依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地使用權(quán)可按照批準(zhǔn)的規(guī)劃方案約定的獨自使用范圍設(shè)定抵押，但不得切割建筑物，不得改變土地用途，原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)行，且不得損害利益相關(guān)人權(quán)益。
土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物可以設(shè)定多個抵押權(quán)人，同時設(shè)定多個抵押權(quán)人時，應(yīng)在土地抵押權(quán)登記簿中載明抵押權(quán)的順位。
國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同由抵押人和抵押權(quán)人根據(jù)國家規(guī)定簽訂，逐步推進(jìn)抵押合同與交易平臺對接。
國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押實行線上交易的，具體流程參照本辦法第二十八條執(zhí)行。
本辦法自2023年3月1日起施行，有效期五年。
本辦法與國家法律法規(guī)、自治區(qū)有關(guān)政策不一致的，以國家和自治區(qū)相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)?！秴侵沂袊型恋厥褂脵?quán)交易管理辦法》有關(guān)規(guī)定與本辦法有沖突的，按本辦法規(guī)定執(zhí)行。已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本辦法執(zhí)行。
