銀川市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)《銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定實施辦法(試行)》的通知
銀住建規(guī)發(fā)〔2022〕2號
各縣(市)區(qū)住建部門,各物業(yè)服務企業(yè),市物業(yè)管理協(xié)會:
為進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,落實“改進作風提升質效"專項行動,探索建立質價相符的長效管理機制,結合工作實際,制定了《銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定實施辦法(試行)》,經(jīng)我局黨組會(2022年第4次)研究通過,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真遵照執(zhí)行。
特此通知。
附件:《銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定實施辦法(試行)》
銀川市住房和城鄉(xiāng)建設局
2022年5月5日
銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定實施辦法(試行)
為加強銀川市物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范化管理,強化行業(yè)自律,鼓勵物業(yè)服務企業(yè)不斷提高服務質量,建立服務規(guī)范、文明和諧、群眾滿意、質價相符的長效管理機制,逐步完善社區(qū)治理體系,提升社區(qū)精細化治理能力,提高服務企業(yè)精準化服務水平。根據(jù)《物業(yè)管理條例》《寧夏回族自治區(qū)物業(yè)管理條例》《銀川市物業(yè)管理條例》《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》等有關規(guī)定,結合實際,制定本辦法。
本辦法適用于在銀川市行政區(qū)域內,由物業(yè)服務企業(yè)或經(jīng)營范圍含有物業(yè)服務內容的企業(yè)(以下統(tǒng)稱“物業(yè)服務企業(yè)")為住宅小區(qū)提供專業(yè)化物業(yè)服務的項目。
本辦法所稱住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化,是指按照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范等相關規(guī)定,依據(jù)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務等級和物業(yè)服務費收費標準,通過對物業(yè)服務企業(yè)住宅小區(qū)服務項目的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序維護管理、共用部位及設施設備維護等服務內容以及信息公開公示、社區(qū)治理等方面所達到的實際服務水平進行綜合評價,評定該項目物業(yè)服務質量的星級標準,依據(jù)星級評定結果對物業(yè)服務企業(yè)和住宅小區(qū)物業(yè)服務項目進行管理。
星級是住宅小區(qū)物業(yè)服務質量的等級標志,設立五個等級,即一星級至五星級。最低一星級,最高五星級。星級標準嚴格按照住宅小區(qū)實際物業(yè)服務水平給予評定。
住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定工作應當遵循公開、公平、公正原則,嚴格按照質價相符、分級核準、動態(tài)管理的要求,實行采取定期考評與不定期檢查相結合,日?？己撕碗S機抽查相結合的方式進行,嚴格按照住宅小區(qū)實際物業(yè)服務水平給予評定。
市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政管理部門(以下簡稱市物業(yè)主管部門)負責制定本市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定管理實施辦法、星級標準和評定標準;指導和監(jiān)督本市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定、管理工作。
轄區(qū)人民政府負責物業(yè)管理活動的部門(以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負責指導和監(jiān)督本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定、管理具體工作;負責四星級、五星級住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化的評定、復核工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責本轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定的初評工作;負責一星級至三星級住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化的評定、復核工作。
市物業(yè)管理協(xié)會負責協(xié)助宣傳引導物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法規(guī)定主動參與住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定工作,并配合各級物業(yè)主管部門擇優(yōu)選擇服務質量四星級、五星級住宅小區(qū),組織開展行業(yè)觀摩、交流和學習。
住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定實現(xiàn)全覆蓋,實施一年一評,動態(tài)管理。時間原則上應于每年九月至十一月完成,其中評選四星級、五星級項目的可適當延長至每年十二月完成。轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應加強統(tǒng)籌,根據(jù)實際情況合理確定評定時間節(jié)點。
新交付、新更換物業(yè)服務企業(yè)的住宅小區(qū),物業(yè)服務企業(yè)服務滿一年且業(yè)主入住率達到50%以上的,按照程序申報星級化評定。
開展住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定工作時,應當從物業(yè)行業(yè)專家?guī)熘谐槿＜摇⑴c星級化評定的專家與受評的物業(yè)服務企業(yè)及其在管項目存有利害關系的,應當主動申請回避。
物業(yè)服務企業(yè)應積極參加星級化評定,不斷提高物業(yè)服務標準和服務水平,自覺接受業(yè)主監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)申報物業(yè)服務質量星級化評定應當符合以下條件:
(一)申報項目有合同約定,且服務滿一年以上的。
(二)物業(yè)服務企業(yè)須在物業(yè)行業(yè)監(jiān)管平臺完成物業(yè)企業(yè)信用建檔、住宅小區(qū)信息登記(小區(qū)樓盤表、設施設備清單)等,公示服務事項、服務人員、服務標準、公共收益等內容。
未申報參評的住宅小區(qū),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當書面通知物業(yè)服務企業(yè)參評,并將通知張貼在小區(qū)顯著位置。無正當理由仍拒絕參評的,在物業(yè)行業(yè)監(jiān)管平臺上記入不良信用信息記錄,并由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對該項目進行評定。
物業(yè)服務企業(yè)應當依照銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評分標準(詳見附表1、2)明確申報擬評星級,填寫《住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定申報表》,向項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進行申報。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當根據(jù)銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評分標準指導物業(yè)服務企業(yè)進行申報。申報物業(yè)服務質量星級化評定的項目,應當提交以下材料并加蓋物業(yè)服務企業(yè)公章:
(一)《住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定申報表》原件;
(二)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、信用建檔卡原件及復印件;
(三)申報項目物業(yè)服務合同原件及復印件;
(四)申報企業(yè)需提供申報前近三個月的項目經(jīng)理社保繳納證明材料和《銀川市物業(yè)項目經(jīng)理信用信息登記表》。社保繳納證明材料中繳納單位原則上應與申報企業(yè)名稱一致。
申報四星級、五星級物業(yè)服務質量標準的住宅小區(qū),項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當加強引導幫助,結合項目實際情況進行審核推薦,重點推薦群眾滿意度高、居(村)民委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)有效協(xié)同,共建共治共享成效明顯,執(zhí)行文明城市、衛(wèi)生城市建設及生活垃圾分類等市委、市政府重大決策部署有力的小區(qū)。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在受理物業(yè)服務企業(yè)申報后,組織成立住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定小組,小組成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部門、居(村)民委員會及物業(yè)行業(yè)專家等共同組成,一般為五人及以上單數(shù)。
評定主要包含以下內容:一是物業(yè)服務合同履行情況評價(基礎管理、公開公示、環(huán)境衛(wèi)生管理、秩序維護管理、綠化管理、共用設施設備維護、裝修管理、加分項目等)50分;二是其他方面落實情況評價。包括:業(yè)主對物業(yè)服務工作的滿意度30分;融入基層治理、黨建引領紅色物業(yè)開展情況,執(zhí)行文明城市、衛(wèi)生城市建設及生活垃圾分類等市委、市政府重大決策部署20分;各級檢查反饋問題的整改情況10分。(總分共110分)
各星級評分標準如下:考評總得分在95.0分及以上,且各單項得分均在該項分值85%以上的為五星級;總得分在90.0(含)-95.0分,且各單項得分均在該項分值70%以上的為四星級;85.0(含)-90.0分的為三星級;80.0(含)-85.0分的為二星級;70.0(含)-80.0分的為一星級;70.0分以下的為物業(yè)服務質量不達標。
星級化評定劃分標準與評分細則具體詳見附表1、2。
申報物業(yè)服務星級評定的項目,項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織行業(yè)專家聽取物業(yè)服務企業(yè)自評匯報,征詢居(村)民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表意見,審閱參評項目相關的年度物業(yè)管理檔案、查閱項目管理制度和標準執(zhí)行記錄等資料,并結合現(xiàn)場查勘情況進行初評。
經(jīng)項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)初評未達到申報星級標準,要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改,原則上整改期限最長不超過30日。
項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在整改期限屆滿后復核整改情況,并將四星級及以上的初評復核結果報至轄區(qū)物業(yè)主管部門。
經(jīng)初評達到一星級至三星級物業(yè)服務質量標準的住宅小區(qū),由項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)予以評定。經(jīng)初評達到四星級、五星級物業(yè)服務質量標準的住宅小區(qū),由項目所在地轄區(qū)物業(yè)主管部門進行復評并認定。
經(jīng)評定未達到申報標準,未進行整改或整改不到位的住宅小區(qū),由負責相應星級評定的部門按照實際分數(shù)予以認定。
評定結果應當通過物業(yè)行業(yè)監(jiān)管平臺、市物業(yè)主管部門官方網(wǎng)站、微信公眾號等方式向社會進行公示,接受社會監(jiān)督,公示期為7個工作日。
在公示期內對其所在項目評定結果有異議的,應當向評定部門提出,評定部門應當在受理異議申請后7個工作日內組織調查核實,并根據(jù)核實情況及時處理。超過公示期的不予受理。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、轄區(qū)物業(yè)主管部門應當在公示期屆滿后一個月內,根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定結果頒發(fā)銘牌。銘牌應當置于住宅小區(qū)顯著位置處,任何單位或個人不得擅自變動懸掛位置。
符合下列情形之一的,評定為物業(yè)服務質量不達標項目:
(一)申報項目在截止申報前的一年內,經(jīng)調查屬物業(yè)服務企業(yè)原因發(fā)生一般及以上安全生產(chǎn)責任事故的;因物業(yè)服務管理不善引發(fā)業(yè)主群體上訪事件的;在文明城市、衛(wèi)生城市建設等市委、市政府重大決策部署中嚴重失誤影響考評結果的。
(二)按照《銀川市物業(yè)行業(yè)“紅黑名單"管理辦法(試行)》(銀住建規(guī)發(fā)〔2019〕4號)規(guī)定,申報的物業(yè)服務項目已導致物業(yè)服務企業(yè)列入行業(yè)“黑名單"的。
(三)物業(yè)服務企業(yè)誠信經(jīng)營行為不到位,未簽訂誠信經(jīng)營信用承諾,未建立信用信息檔案的。
(四)申報材料弄虛作假的。
(五)申報項目所在的物業(yè)服務企業(yè)工作人員出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息,經(jīng)查證屬實的。
(六)其他嚴重影響物業(yè)服務品質、損害行業(yè)形象及業(yè)主權益的。
評定為物業(yè)服務質量不達標的住宅小區(qū),上報市物業(yè)主管部門進行全市通報,并要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改,原則上整改期限最長不超過30日,整改完成后重新申報。
項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當充分掌握住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定情況,并在時效屆滿前重新評定。
銘牌授予期間因物業(yè)服務合同到期等原因,原物業(yè)服務企業(yè)撤出的,原星級評定結果自動廢除。新聘物業(yè)服務企業(yè)應當按本辦法規(guī)定重新申報星級化評定。
星級化評定結果發(fā)生變動的,項目所在地物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在發(fā)生變動之日起7個工作日內將銘牌收回,并根據(jù)星級化評定結果重新授牌。
物業(yè)主管部門應當對星級評定工作建立檢查抽查機制,并對檢查抽查情況進行通報。
本辦法規(guī)定的參評或受評項目的公用部位、公用設施設備,若存在重大瑕疵或安全隱患,物業(yè)服務企業(yè)出具充分的證明材料證實已履約履責的,不影響該物業(yè)服務企業(yè)所管住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定及物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理信用等級評價。
住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定銘牌由市物業(yè)主管部門統(tǒng)一標準,轄區(qū)物業(yè)主管部門制作,任何單位或個人未經(jīng)授權或許可,不得擅自制作、變造或使用。
住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評定結果,作為物業(yè)服務企業(yè)信用評價重要指標。
鼓勵建設單位、業(yè)主大會按照星級化服務標準及星級化評定結果選聘物業(yè)服務企業(yè)。
對星級化評定為四星級、五星級住宅小區(qū),按照《銀川市物業(yè)服務企業(yè)及項目經(jīng)理人信用信息管理辦法》規(guī)定給予所屬物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理相應的信用加分(四星級加3分,五星級加4分);對星級評定為二星級及以下的住宅小區(qū),按規(guī)定給予所屬物業(yè)服務企業(yè)、項目經(jīng)理相應的信用減分(一星級減4分,二星級減3分)。
物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、市物業(yè)管理協(xié)會優(yōu)先推薦評定等級為四星級、五星級的項目及其項目經(jīng)理、物業(yè)服務企業(yè)參與各類評優(yōu)評先活動。
評定為物業(yè)服務質量五星級的住宅小區(qū),轄區(qū)物業(yè)主管部門可在時效屆滿時進行復檢,復檢仍達到五星級的,直接評定并授牌,無需企業(yè)重新申報。
評定為物業(yè)服務質量二星級及以下的住宅小區(qū),物業(yè)主管部門、街道辦事處等增加日常巡查檢查頻次,督促物業(yè)服務企業(yè)提高物業(yè)服務質量。
評定為物業(yè)服務質量不達標的或連續(xù)兩次評定為物業(yè)服務質量二星級及以下的住宅小區(qū),由評定部門向物業(yè)服務委托方發(fā)提醒函,建議按照法定程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
靈武市、賀蘭縣、永寧縣可結合實際,參照執(zhí)行。
本辦法自2022年6月1日起施行,有效期至2025年12月31日。
附件:1.銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評分標準表(物業(yè)服務合同履行情況)（略）
2.銀川市住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級化評分標準表(其他方面落實情況)（略）
